楼市漫谈

环线的概念源于城市道路交通规划，早在1984年上海中心城干道系统规划中有内部“三横三竖”，外部“三环十射”的规划布局。

     由于城市规划的整体布局，环线成为房地产市场结构划分界线的重要标志，目前已形成了内环以内、中内环间、中外环间、外郊环间四个层次。从房产市场的发展情况看，由于交通匮乏，四个层次环线住宅价格区分和市场梯度结构曾相当明显，房地产价值形成由内向外逐渐递减的态势。

     随着轨道交通的开通，环线间的概念就开始逐渐被打破，由于轨道交通具有便捷、可达性高的特点，轨道交通对其延伸区域的房地产和站点周边房地产的价值具有提升作用，这就会逐渐形成对环线概念的淡化，而位于站点周边的板块房地产价值就会迅速增值。第二，区域规划也为板块房地产价值提升起到了一定的作用。

     我们发现：中心城区，同一环线，板块差异明显，次中心区域，板块价格由内环向外环递减。内环线内板块明显的价格差异主要由地段及配套的成熟度决定。从全部位于内环线内中心区域黄浦、静安、卢湾来看，各区板块间价格差异也十分明显，如第一层次超过30000元/平方米的板块有黄浦滨江板块、淮海中路板块、曹家渡板块；位于第二层次的25000-28000元/平方米有南京西路、江宁路板块、打浦桥板块，而位于第三层次在19000-22000元/平方米之间，分别是人民广场板块、老西门板块。对于各环线间都有涉足的次中心区域的大部分板块价格由内环向外环逐渐递减，然而部分板块却出现了不同的现象，如闸北区位于中内环间的大宁板块的均价也超过了该区内环线内不夜城板块。不过次中心区域同一区域内相对外的环线板块均价超过相对内的板块均价的现象并不多见，每个区域仅为1-2个，说明区域内环线概念仍占主导。

     环线淡出，板块升级概念正在逐渐形成除了由轨道交通及板块规划带动外，还与板块住宅市场成熟度密切相关，成熟度主要体现在一是否是新型住宅开发区，二开发规模及体量，三是否引入品牌开发商，成熟度越高的板块其房地产价值越容易得到提升。

楼上的分析非常到位。老西门板块的确是当前中心城区的价格洼地，原因就是周边环境改造滞后，板块整体开发程度较低。而如浦东联洋、碧云等板块，虽然距离市中心较远，但因为板块规划和开发比较到位，配套渐趋成熟，加上环境空气较好，所以价格堪比中心城区不错的地方。

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