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购房一族

 

标题: 房屋买卖，签订，房产证办理的实务问题

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  本主题由 jiang_0132 于 2008-3-19 10:54 设置高亮 

皮皮狗 离线
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1楼 皮皮狗   发表于 2008-3-12 10:52
标题: 房屋买卖，签订，房产证办理的实务问题
如何买房：房屋买卖合同的签订以及房产证办理的实务问题

一、房屋买卖合同

1、房屋买卖合同的相关概念

依据法律规定，房屋买卖双方当事人必须签订书面的、由政府有关部门制定的格式合同，该房屋买卖合同除了规定了标的物的质量、面积、单价、总价、履行合同的期限等双方当事人的权利和义务外，其另一个重大作用是作为产权转让登记的重要凭证，是买受人取得房屋产权，即标的物物权转移的主要和重要文件。

2、房屋买卖合同的几个特殊性质

（一）、房屋与土地的不可分割性。

在买受人支付合同约定的价款后，在取得房屋所有权的同时，也取得了该房所占地的土地使用权。土地是国家所有的，土地的所有权是禁止买卖的，但可以支付一定价款后取得土地使用权，这样，房屋才有赖以“立足”的地方。房屋与土地的不可分割性，决定了在取得房屋所有权时同时取得土地使用权。

（二）、产权登记不是房屋买卖合同的生效条件

买卖双方在签完房屋买卖合同之后，合同就已经成立并生效了，产权登记和过户不是合同生效的必要条件，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，而买卖合同是一种债权，标的物是否转移对合同本身的效力并没有影响。

3、房屋买卖合同无效情形

（一）、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附属物，具有不可分离性。因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

（二）、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋，其实卖行为无效。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书，部分共有人未取得其他共有同意，擅自出卖共有房屋，其买卖行为无效。

（三）、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。房屋所有人出租出房屋时，须提前３个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

（四）、非法转让，合同无效。

根据《城市房地产管理法》的规定，不得转让的几个情形： 1.以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的； 2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3.依法收回土地使用权的； 4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5.权属有争议的； 6.未依法登记领取权属证书的； 7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

4、签合同时的注意事项

现在各地的房屋土地管理局，都有备房屋买卖合同的范本，为了明确好买卖双方的权利义务，范本里面都有好些格式条款。所以签合同的时候，双方就可以按照合同上的格式条款填写，但是也不能因此放松警惕，还是要了解清楚这些格式条款的意思，不清楚的千万不要随便填写，也不能随便跳过，以免产生其他问题。

（一）付款方式、时间要确定好。定金什么时候付，尾款什么时候付。

（二）办产证或者办理过户手续的时间要确定好。比如在签订买卖合同的七日内办理手续，这是卖方的义务。

（三）交房时间以及风险转移的时间要确定好。交房是以双方签订房屋交接书还是以卖方交付钥匙给买方为准，要明确清楚。

（四）违约责任要明晰，对违约金的约定不仅仅需要约定数额多少，违约金的偿付时间也要写清楚，也就是说在合同中要加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）几日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，从而确保合同条款的最终落实。

（五）注意补充条款

　买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，可在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中双方的意思表达清楚，一方面，这样的买卖合同表达出了双方的最真实意愿，为交易的顺利进行铺平道路，另一方面，也可减少后续阶段因意思含糊而造成的不便与麻烦。
　
    户口的迁移就可以约定在此条款内。

（六）要有房屋同住成年人签字盖章，就是指标的房屋下享有居住权的人，认定依据有户口本，还有法院的判决书，比如法院判XX有该房屋的居住权，也许他在这个房子里没有户口，但也可能有居住权。

（七）共有人的权利，如果一个房子有共同共有，怎么看到共有人是谁，可以去房子所在地的房产交易中心查询下基本信息，共有是指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。房子是夫妻共同财产的，卖之前应与配偶协商一致，出售以后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。

（八）涉及到抵押的，出卖人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。

（九）维修基金。维修基金这部分是保管在物业单位的，要注意让卖方办理维修基金的户名变更手续。这个也可以在补充条款内约定。
皮皮狗 离线
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2楼 皮皮狗   发表于 2008-3-12 10:53
二、办产证

办产证，主要就是一个税费的问题，我这里对办产证时需要交纳的税费进行逐一说明的同时，我告诉大家，这个税一手房交还是二手房交，是买方交还是卖方交。我这里的税费标准是参照上海市的标准，各地可能会有所不一样，但出入不会太大，具体的税费标准还是要按照办产证当地的收费标准。

[tr][td]房地产交易中需交纳哪些税费

→ 房地产契税

房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。不管是买一手房还是二手房，买方都要缴契税，卖方不用交，这也是比较大头的一个税种，契税一般是3%，但是买普通住房的话，只要1.5%，但也不是固定要征收这么多，如果房子是法定继承来的，可以免税，而且各地还另行制定了一些优惠政策，对一些特殊的情况予以减税或者退税。

→ 营业税

营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。这个是由卖方交，买方不用交，营业税分住房和非住房的，个人出售的和单位出售的。

住房还分普通住房和非普通住房，个人出售普通住房的，如果是在购买后的5年内转让的，营业税是全额征收的，相当恐怖，是5.025%-5.055%，但是住房如果是已购公房或者动迁的房，免征。普通住房购买的5年后转让的，可以免征，非普通住房过5年的，只按照差额征收5.025%。

个人出售非住房的，只要按差额的5.025%征收即可。

单位出售的房地产，按差额征收5.45%-5.55%。

营业税对卖家来说是一个重税，但是其中几个条件，很巧妙的给大众开了绿灯，比较郁闷的应该是那些买房来炒的，购买5年之内转手要收重税，如果愿意等到5年后再卖，那这个资金至少不会那么快抽出来，也就很难达到炒房的目的。

→ 营业税附加

  营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。这个税也是由卖方缴付。
]
→ 印花税

印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。印花税是唯一一个，不论一手房二手房，买卖双方都要交的税种，而且统一是房价的0.05%，一手房是0.03%，印花税虽然不高，但是由于大家都要交，所以是一个非常重要的税种，也是税务局的主要税源之一。

说到印花税，其实蛮有意思的，这里说个题外话，讲个小故事，印花税是怎么来的，印花税是一个很古老的税种，公元1624年，荷兰政府发生经济危机，财政困难。当时执掌政权的统治者摩里斯（Maurs）为了解决财政上的需要，想要用增加税收的办法来解决财政困难，但又怕人民反对，便召集大臣们出谋划策。众大臣议来议去，就是想不出两全其美的妙法来。于是，摩里斯就决定采用公开招标办法，以重赏来寻求新的税收设计方案。印花税，就是从千万个设计的方案中精选出来的“杰作”。所以，这个税很有传奇色彩，它不是国家制定出来的，是百姓想出来的一个税种。而且这个税的设计构思，相当有意思，印花税的设计者，他观察到人们在日常生活中使用契约、合同，凭证之类的单据很多，连绵不断，特别多，所以，一旦征税，税源将很大；而且，他还发觉人们有一个心理，认为书面化的合同、凭证和单据上由政府盖个印，就成为合法的了，公信力比较高，感觉在诉讼时比较有法律保障，因此对以此名义交纳的印花税也会乐于接受。于是，印花税被资产阶级经济学家誉为税负轻微、税源旺盛、手续简便、成本低廉的“优良税种”。英国的经济学家哥尔柏（Kolebe）说过：“税收这种技术，就是拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫”。印花税就是具有“听最少的鹅叫”的一个税种。

从1624年世界上第一次在荷兰出现印花税后，它在不长的时间内，就成为世界上普遍采用的一个税种，在国际上盛行。 我国也于1988年8月，国务院公布了《中华人民共和国印花税暂行条例》对印花税正式进行征收。

→ 个人所得税

个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。是由卖方缴付的，买方不用交。个人出售的住房的，可以选择按照房价的1%征收，或者按照差额的20%征收。其中普通住房是1%，非普通住房是2%。但是，如果买方名下只有这一套房产的并且住了5年以上的，免征。个人出售的非住房的，按照差额的20%收取。

→ 土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。这个税主要针对那些卖别墅的，卖方要缴付增值额的30%-60%。

土地出让金

土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的价款。或原通过划拨获得土地使用权的，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

房地产交易手续费

房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。这个费用项目比较多，但是都不高，其他的：登记费80元一套，住房每证300元，图纸费等就不做介绍了。

[ 本帖最后由 皮皮狗 于 2008-3-12 10:55 编辑 ]
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3楼 皮皮狗   发表于 2008-3-12 10:55
了解完这些办产证需要的税费以后呢，大家只要再熟悉一下办产证的流程就可以了，一手房的流程由于比较定式，开发商也会尽责做好，要是不做好他拿不到钱，所以主要问题是在二手房的买卖上。

现在，结合这两次课程，上节课讲如何看房，这节课是如何买房，我们做个程序上的总结，包括看房到签合同，最后办产证。我总结的这个程序是不通过中介办理的情况。

1、买方看房；

2、买方去房产交易中心进行产权调查；

查询一下房子是否权属有问题，有没有他项权利，房屋有没有共有人，土地的性质是否可以买卖。

3、双方商谈房价、付款方式、违约责任；

双方先签个定金合同，意思是买方想买这个房子了，卖方收了这次的定金以后不能再转手他人。

4、买卖双方正式签订《房地产买卖合同》；

上海这里要求买卖双方到房产交易中心进行网上备案

5、买方交付首期房款或履约定金；

这次的定金是履行买卖合同的定金，和之前签的定金目的与性质都不同。

6、卖方必须提前偿还掉银行贷款；卖方注销房地产抵押登记；

7、买方凭借买卖合同，与向银行贷款。有了贷款手续才能去办理产权过户，如果不用贷款，这步就可以跳过。

8、买卖双方到房地产交易中心申请过户，房产交易中心收下申请材料。

9、买方支付二期房款（视合同约定）；银行也应该会在产证办出来的一定时间内把房款打到卖方的帐户。

10、卖方将房屋的钥匙和房子交付给买方（具体时间可在合同中约定）；  

11、办理水、电、煤和物业管理、维修基金的交接，
　　
12、买方领取产权证；

13、 卖方把户口迁出完毕。

14、 买方支付末期房款（视合同约定）。
逍遥子 离线
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4楼 逍遥子   发表于 2008-3-12 13:49
标题: 今天长了又不少知识!


施先强
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5楼 施先强   发表于 2008-3-16 20:08
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随便看看 离线
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6楼 随便看看   发表于 2008-3-18 16:46
标题: 房地产纠纷
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jiang_0132 离线
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来自 汉宇地产
7楼 jiang_0132   发表于 2008-3-19 10:53
不错!顶你了reyrhgfvgffd





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李亮
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8楼 李亮   发表于 2008-3-25 13:01
写的真详细啊...有学到了好多东西啊...


宋兵 离线
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9楼 宋兵   发表于 2008-3-30 11:08




卖寺庙如何征税
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10楼 查光苗   发表于 2008-4-2 23:37


苏振锋
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11楼 苏振锋   发表于 2008-4-7 23:53
标题: 楼上的师兄真智慧
呵呵 师兄真智慧，在这里借势做广告  性价比最高的房子集中营！！！！！！！！！！！

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余萍 离线
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12楼 余萍   发表于 2008-4-10 14:40
标题: 长了不了见识,谢谢
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︱田︱田田|  '',,',.o┈我一直等你┄o
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遇到你之前，世界是一片荒原，遇到你之后，世界是一个乐园，过去的许多岁月，对我象一缕轻烟
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13楼 Jonathan   发表于 2008-4-12 10:58
标题: 新来 匝道！！！
不错  多多 交流
风云变化  市场难以 预测
nigain 离线
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14楼 nigain   发表于 2008-4-14 11:18
好的啊`!对新人来说真的很好的`jhr56utyjttyhruhy6u

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