购房一族

　　对于大多数家庭来说，购买商品房可称得上是”高消费”，现今，一平方米商品房少则几千元，多则上万元，几平方米的价款也许就是全家两三个月的收入，对于大多数家庭来说，并非无足轻重。因此，购房人非常关心面积问题，生怕面积缩水或扩大，影响自己的使用或经济利益。尽管购房人已加倍小心，但由于国家计量规范等制度不健全，一些不法购房人因为缺乏必要的房地产法律常识在面积问题上吃了大亏。他们要么多分摊了共有建筑面积、没有得到应得的套内建筑面积；要么多得了自己并不想要的面积、多支出了购房款。种种遭遇，令人同情。为了避免类似情况发生，我们建议购房人多了解一些房地产政策、法规，只有作到自己心中有数，才能防止别人有心欺诈。希望以下几个案例能对购房人有所帮助。

　　谨防套内建筑面积缩水 林先生预购了一套价值30万元人民币的商品房。合同约定：该商品房建筑面积为100平方米，套内建筑面积为85平方米。在面积确认及面积差异处理标准的选择上，合同约定以建筑面积为依据，并约定如产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3％时，据实结算；超过3％时，林先生有权要求退房。2001年5月份，林先生验收新房时，开发商提供的产权登记部门的实测建筑面积与合同约定建筑面积大致相当，但套内建筑面积却比合同约定减少了5％。林先生于是向开发商提出退房要求。开发商却认为，合同约定的面积确认及差异处理标准为房屋的建筑面积，不是房屋的套内建筑面积。只要实测建筑面积与合同约定建筑面积误差比例未超过3％，开发商就不算违约，林先生就不能退房。

　　 律师点评：开发商的观点有一定道理。《商品房销售管理办法》规定，商品房销售按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共同建筑面积，并约定建筑面积不变而套内面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。《办法》这样规定旨在防止开发商利用增大公摊的共有建筑面积、减少相应套内建筑面积、维持建筑面积不变的方法侵害购房人利益。

　　本案中，林先生与开发商签订的商品房买卖合同未按《办法》规定详细约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的处理方式，致使开发商钻了空子。结果，林先生不但实际利益受到损害，而且丧失了依法追究开发商违约责任的胜诉机会。

　　律师提醒：购房人与开发商签订合同时，一定要严格按照《办法》的规定，与开发商详细约定所购房屋面积确认及面积差异的处理方式。特别要详细约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的处理方式。这样才能有效防止所购房屋套内建筑面积变小。另外，购房人还应注意，虽然《办法》对许多问题作了有利于购房人的规定，但在现实生活中，某些不法开发商还是会采取各种手段，胁迫、诱使购房人与其签订不利于购房人的协议，以达到其规避《办法》不利规定的目的，对此，购房人千万要当心。 各组成部分面积细约定 长期以来，赵先生一直梦寐以求能够拥有一间带大客厅的房屋。2000年1月，赵先生被一套两室一厅的商品房所吸引，楼书上标明的建筑面积为36平方米的大客厅令赵先生怦然心动，于是赵先生决定购买此房。房屋验收时，一位律师朋友提醒他一定要注意对房屋面积进行仔细的验收，于是，赵先生对此特别留了心，所幸的是，验收时开发商出具的经产权部门实测的房屋建筑面积、套内建筑面积与购房合同的约定大致相同，赵先生很满意。可他一进新房，却立即意识到客厅没有想象中那么大。失望之余，他想一定是开发商在面积问题上作了手脚，于是他又请有关单位对房屋面积进行了重新测量。测量结果显示客厅建筑面积仅为32平方米，比楼书标明的建筑面积少4平方米，而阳台和其中一间卧室的建筑面积却比楼书标明的建筑面积各增加了2平方米。赵先生据此向开发商提出赔偿要求。但开发商认为楼书标明的房屋各个组成部分的面积在合同中没有约定，不能作为索赔依据。赵先生很是生气，于是，他拿着标明房屋各组成部分建筑面积的楼书找到律师朋友，问自己能不能凭楼书向开发商找回点赔偿？

　　律师点评：赵先生很难凭一纸楼书得到开发商的赔偿。本案中，由于商品房购销合同仅约定了赵先生所购房屋的建筑面积、套内建筑面积数值，未详细约定商品房各个组成的相应面积数，更未约定楼书为合同有效组成部分，故，赵先生仅凭一纸没有法律效力的楼书很难得到开发商的赔偿。律师建议：本案中，开发商利用相应增减商品房各组成部分建筑面积的方法，达到商品房建筑面积总值不变的目的，这样做可谓是一箭双雕：既不违反合同约定，可又大幅度降低生产成本（阳台造价一般较低）。开发商如此”精明”，费尽心思规避法律，购房人真是防不胜防。购房人如果不希望赵先生的遭遇在自己身上重演，在签订商品房买卖合同时，就应当把楼书标明的面积详细约定在合同里，并约定相应误差的处理方法及违约责任。这样，购房人才有可能买到满意的商品房。

　　购房人可以自己请人测绘面积 江女士预购了一套总价为48万元人民币的商品房，合同约定建筑面积为80平方米。今年8月份入住时，开发商与江女士结算的建筑面积数为78.13平方米，并退还了江女士部分购房款。入住后，江女士总觉得房屋建筑面积没有78.13平方米。于是，在律师的建议下，江女士委托有资格的房产测绘单位对其所住商品房面积进行了重新测绘。凑巧的是，江女士委托的测绘单位与开发商委托的竟是同一家。而这同一家测绘机构不同的测绘人员测绘出的结果却大不相同，此次测绘结果标明房屋的建筑面积为75平方米。江女士拿着这个测绘结果找到开发商，开发商对此不加理睬。江女士无奈，又找到了测绘单位。测绘单位这时才注意到原来两份不同测绘结果竟然同出自本单位之手。为息事宁人，测绘单位找开发商协商，开发商这时也觉事态严重，由于怕其他业主相继闹事，便同意按75平方米建筑面积的标准为江女士多退购房款18780元，并愿意承担江女士因测绘而发生的一切费用，但开发商也向江女士提出条件，即江女士不得再以任何形式追究此事，且不得对外宣扬、公布此事。江女士见开发商肯退钱，又肯承担测绘费，便个人自扫门前雪，答应了开发商的苛刻条件，与开发商签订了退款、保密协议。

　　律师点评：江女士自动放弃后续权利、与开发商订阅退款、保密协议的行为令人惋惜。作为产权人，江女士在与开发商协议后，完全有房屋登记主管部门要求变更产权登记面积。以维护其应有的权利。但由于目前相关法律只规定购房人可以申请房屋面积测绘，并未规定测绘结果发生面积不符、对方对此认可的情况时，房产登记部门应当对购房人的产权登记面积进行变更。购房人如想达到变更目的，只能通过诉讼手段请求法院进行变更确认。但这无疑增加了购房人的负担和风险，于是在现实中，购房人经过权衡，往往会主动放弃自己应有的一些后续权利，以求与开发商达成和解。这虽是法律的遗憾，但更是购房人的遗憾。律师解释：购房人自己请人测绘所住房屋的面积的依据是什么呢？建设部与国家测绘局联合发布的第83号《房产测绘管理办法》是购房人请人测绘所住房屋面积的法律依据。《房屋测绘管理办法》规定，房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘房屋的，应当委托房产测绘单位进行房产测绘。房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民**测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。

顶下 !!!

不错,怎么这位仁兄姓名有点女性化的?

看的有点晕，先休息一下！！！

说这么多没多大作用，业主永远是弱逝群体，有多少开发商让购房人改合同的，合同都是霸王条款，想改？没门！

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