楼市漫谈

春节以来，好多朋友啊客户啊在一起聊天的时候，总会谈到房价是涨是跌的问题。物价涨，股市跌，人民币升值，房地产又拐点又泡沫的，房价、股市、猪肉……07年开始，普通老百姓的生活也开始了跌宕起伏。

01年刚来燕郊的时候，步行街刚建成，据说之前还是一片经常发生凶案的小树林，客流主要靠附近几所学校的学生，到了寒暑假人影都没一个，很多商家索性在假期打烊。那时燕郊普通住宅800块一平米，幸福时光啊。

04年进了一房地产开发公司做销售，其间燕郊的房价已经涨到2000上下，06年我离开的时候，已经超过4000了，并且在07年抽风一样接近6000……一个县级市下辖的镇，或者说县级的开发区，即使紧挨着北京首都的东六环，不过……这价格，确实有些疯狂啊。

现在网上关于房价的帖子铺天盖地，这个金融经济专家那个资深从业人士，林林种种如过江之鲫的抢着发表自己的高论驳斥别人的幼稚。我这条业界的小泥鳅，也冒个泡，谈谈自己的看法。

房价会继续涨下去呢，还是会如大多数人盼望的，降下去，降到大家认为合理的水准？

先剖析一下房价本身。价格=成本+经营或制造者的利益。抛去开发商的利润不说（房地产的暴利众所皆知），咱们看看开发商的成本。

房地产成本包含了地价、建筑成本、开发商运营成本。
这里面比较稳固的是建筑成本。一位做土建的师兄跟我说过，一般6层的板楼，建筑成本大约500块一平，带电梯的住宅用塔楼或小高层，成本也在1000上下。即使原油价格上涨带动建材价格上升，建筑成本在北京地区几千到几万的房价里面所占的比例也是很小的一部分。
再看开发商运营成本。就是开发商给员工发工资啊，做广告啊，等等一些日常费用，相比一个项目几亿几十亿的收入来说，也是很小的一部分。个人叵测的想，这小部分里面，应该有一大部分是用在公关上的，开发商想拿到地皮，拿到各种**许可，要喂饱的可不是一只两只硕鼠。
地价呢，在我看来，是**可以控制的，不过**控制的不好。地价低了，开发商利润就高，甚至不盖房子，炒地皮也能赚。地价高了，开发商嚷嚷**提高地价，顺手吧房价也提了，吃亏的还是咱们老百姓。

先跑下题说说**历年来对房地产市场做的一些调控手段有没有什么效果。
首先是房贷，提高首付比例来控制炒房。对于有闲钱炒房的人来说，20%30%甚至50%其实没大区别，反正是闲钱，而且房地产堪比硬通货，投资了就有回报。而普通老百姓呢，郊区买房，首付总要5万开外了，市区就更不用说。工薪阶层，刨去日常生活，养育老人，子女教育的费用，靠薪水要几年能攒出20%的首付？这里尤其请80后刚工作的年轻人对号入座。电厂员工就该干嘛干嘛去吧。
再说经济适用房。我认识的朋友里面，买了经济适用房的北京土著，就没有一个是只有一套房产的。排号摇号，资格审查，里面水深着呢。
两限房更离谱。现在是市场经济，房子是产品，**控制产品的规格和价格？！不能不夸我们的**想象力太贫乏。大禹治水，以疏胜堵。拜托你们能不能在喝茶看报收脑白金之余，好好想想法子，站在老百姓的立场上想想！

话说回来。房价的组成，在我理解就是这几档子事儿加在一起的。

那房价又是怎么涨的呢？我从业过的一家开发商，一个项目从期房时的1500到结盘时的4000，大概是每星期或每月提一次价。1500他有的赚吗？肯定，生意人不是傻子，赔本买卖他会做吗？
心思单纯的人可能要问，1500已经赚了，为什么还要涨到4000呢。简单一句回答：利益最大化！买了房子的，总喜欢打电话问销售，房价现在多少了？涨了没？所以开发商要提价。炒房的人听了喜欢。买房为了居住的人也喜欢。毕竟自己买的东西升值了。没买的呢?就要着急了。已经涨了这么多，赶紧买，再不买不知道涨到多少！开发商涨价，因为涨了大家都高兴，越涨开发商赚的越多。这里我要腹诽那些买了一套房子只为居住的人。涨价你高兴什么？！涨到天了，你把自己房子卖了，也就能买回一套同样大小的房子，瞎起哄！！

很多年前就开始流传08年之后房价要大跌。什么和什么啊。用脑子想想。为什么是08年？不就是奥运会嘛，最多带动奥运一个时期的房屋租赁价格，谁会因为几十天的奥运租金来投资买房？！说道这里，谨以一句婊子养的献给炒作奥运概念的开发商。愚民没有你们这样愚的。

08年初开始，北京地区的房产交易量明显下滑。为什么？一、07年物价飞涨，股市大跌，大家都很拮据。二，奥运了，房价要跌了，大家都在观望。

据说南方很多城市房价跌了。个人认为不可信。要么就是那些开发商是傻子。拿我自己来说，我想买的东西降价了，如果不是急需，我不会马上去买，而要看看最低能降到什么地步。本来100的东西，如果降到80我买了，没准明天降到60呢。以消费心理学来说，房价越降，只会成交量越少。所以现在北京地区那些狡猾的开发商，死撑着房价不降，没准还每周涨个十块八块的。但是会有很多优惠政策，比如说开发商承担一部分首付啊，买别墅送公寓啊，买房子送宝马啊。

现在这个时期，成交量的下降带来开发商的恐慌，进而推出的优惠政策，对于急需购房的人来说是利好消息。至少我们可以强势一些：送我一年物业费，送我一台车，隔壁卖公寓的送宝马你这民宅总要送个QQ吧，打折，什么？！9.9折？你这也叫优惠？不给个8.8折你也好意思跟别的开发商打招呼！！大不了爷去买别人的。买不到我就观望，钱在我手里我喜欢怎么花怎么花，才不填补你们这些无良开发商的资金链呢。

前天QQ群里的一位仁兄说了这么一个理论，一个地区的合理房价，应该是该地区一碗肉丝面价格的1000倍。不过一个地区肉丝面的价格也是有区间的，小摊子和大饭店还不一样。按照这个理论，燕郊的房价应该在3000~6000。

说到燕郊，我是今年4月刚回来的，感觉街上的人流明显比以往多了。几所大学的学生多了，进入燕郊的企业也多了。可是还是有很多空置房。

前些年我在燕郊做置业顾问的时候，买房的人，全国各地的公务员啊，生意人啊，比较多。投资啦，转移资产啦，只有一部分北京退休的叔叔阿姨，他们的消费目的还是比较靠谱的：养老。毕竟燕郊空气比城区好太多。

其实在我看来，燕郊的房产，主要客户群应该是在北京上班的年轻人。小两口双收入，贷款买一房子一辆小车，每天开车进城上班，挺滋润的。可我的同龄人都跟我一样比较后知后觉，2000多房价的时候不屑于在河北买，等啊等啊，就等到买不起了。曾经我以为燕郊的房价，3000到顶了，就算划归北京，修了城铁，也不会超过5000，……怨念啊！

明天，房价是会涨呢，还是会跌呢？

支持房价会涨的依据：1.建材涨价，2.还有开发商的需求决定价格论，3.房价下跌银行先死论；

支持房价会跌的依据：1.现在房价已经超出大部分人的承受范围，2.人民币升值，3.房屋空置率（楼市泡沫先兆，这里劝大家尽可能的买二手房，反正都是买房子，把钱给同样是老百姓的房主赚，消化自己人内部的空置率，让开发商自己泡沫去吧！），4.大部分需要置业的老百姓的愿望。

究竟，房价是会涨呢，还是会跌呢？

涨也好，跌也好，管它什么价钱呢。只要咱老百姓的收入上去了，福利待遇也跟国际接轨，看病不难，孩子教育费用也不那么离谱。做生意的靠薪水的，都能想吃肉吃肉，想吃水果吃水果。房价再高，咱三五年就能赚一套，怕他开发商啊！咱**再硬气点，什么台独啊藏独啊，不老实就揍他。祖国统一，天下太平。咱们奔完小康奔中产，还求什么呢？

PS：等咱有了钱，就在北京市中心买两亩地儿，盖楼一平米能买两万的那种地儿，咱呢，就是不盖，就看它荒着，心里高兴。[attach]6137[/attach]

这里劝大家尽可能的买二手房，反正都是买房子，把钱给同样是老百姓的房主赚，消化自己人内部的空置率，让开发商自己泡沫去吧

这一条比较残念……

还好吧。呵呵。

现在的好多二手房都比一手房好，还比一手房便宜．建议买房时最好去问问二手房，看看有没有合适的，没有的话在去买一手房也不迟的