购房心得

一手商铺出售，无需中价费

本案所以商铺面积10——20平米左右，总价6到25万不等
代理商：易居臣信
每天有免费看房车
看房热线：15800425009
联系人   ：李小姐

综合篇
1、本案名称是什么？是什么用途的物业？
答：本案暂定名为太仓国际生活广场，是产权式商铺（商业办公）。

2、本案位置在哪里？
答：本案位于太仓规划的新区(二期),具体位置在板桥，常胜北路11号。

3、本案开发商是哪家公司？投资商是哪家，以前开发过什么物业？
答：太仓市天地实用房开发有限公司。

4、建筑设计是哪家公司？经典案例
答：上海远东建筑设计院。

5、建筑商是哪家公司？
答：上海兴宸建筑装饰安装工程有限公司

6、本案一期占地面积多少？
答：16326平方米

7、本案一期总建筑面积多少？
答：本案总面积37691.67平方米。

8、本案一期小区共有几栋楼？本案目前的工程进度？
答：本案一期小区共有3栋楼，其中1#楼为11层办公性质的小高层，3#4#楼为4层的专业市场。目前属于现房。

9、本案预计什么时候可以开盘？
答：建材市场预计在5月开盘。

10、本案是否有地下车位？有多少车位？可否出售？
答： 有的。底下车库约8000平方米，作为项目的配套设施，不出售。

11、本案是否有地面车位？有多少车位？可否出售
答：我们有地面车位48个(暂定),地下80个(暂定)。均作为以后配套不出售。

12、本案预计什么时候可以交房？本案是否有仓储区？
答：年底交房，我们地下8000平方米可满足部分仓储功能。

13、本案的3#4#楼商业模式是怎么样的？
答：建材家居专业市场，由专业的经营公司统一经营。

14、将来3#4#楼主要经营什么商品？
答： 以建材装修类商品为主，具体楼层业态还未定。

15、本案开盘有没有优惠活动？
答： 有的，具体还未定

16、购买本案后是否有房产证和土地证？
答：本案属于商品房开发项目，交房后业主会有房产证和土地证。如果您采用按揭付款银行可能需要您抵押房产证和土地证。

17，商场内部是如何分割的？
答：我们将商铺分割为建筑面积20平方米左右的小商铺，总价低，回报高，非常适合投资。

18，本案是否有仓储区？
答：地下室部分考虑作为仓储区。




建筑篇
1、本案容积率是多少？
答：2.3

2、本案有多少个进出口？
答：有3个进出口，常胜路上一个，世纪路上二个。

3、本案1#小高层建筑结构是怎么样的？是否有管道煤气？
答：小高层框架结构，目前暂时使用罐装液化气，以后会有管道煤气通到小区。

4、本案1#小高层总高有多少层？客用电梯是什么牌子的，可容纳多少人？
答：1#小高层总高11层。客用电梯是上海三菱，速度为1.75米/秒，核定载重1000KG，最大乘员13人。

5、本案1#小高层下沿街商铺面积是多少？一共多少间？得房率是多少？1#商铺的建筑结构？是否有天燃气管道？
答：沿街商铺(1-3层)面积为350.26-358.75平方米。共9间沿街商铺，得房率为97.14%。暂无天然气管道。

6、本案1#小高层沿街商铺1楼、2楼、3楼沿街商铺层高分别是多少？
答：1楼层高4.2米、2楼层高4.2米、3楼层高4.2米

7、本案1#小高层4楼及以上层高是多少？客厅的面宽？
答：4层及以上层高2.8米.客厅面宽为4-4.2米


8、本案1#小高层外立面使用什么材料？什么颜色？
答：使用高级防水外墙漆，颜色3楼及以下采用暗红色，4楼及以上采用淡黄色。

9、本案1#小高层的门窗采用什么材质？
答：窗采用彩色铝合金，门使用高级防盗门。

10、本案1#小高层是否全装修？采用何种装修材料？是否有物料清单？全装修如何保修？
答：本案1#小高层是买房送装修的。另外我们还提供具体的用料清单，并带有保修，详情请参阅我们的装修合同。

11、本案3#4#楼建筑结构是怎么样的？
答：3#4#楼采用的是框架结构。

12、本案3#4#楼内部的商铺面积是多少？一共多少间？得房率为多少？
答：购物中心内部的商铺平均面积为20平方米左右，3#楼704套，4#楼711套，合计1415套，得房率为56.9%左右。

13、本案3#4#楼每层楼面面积是多少？将来定位是怎样的？
答：3#楼1层3300.84平方米，2层3387.96平方米，3层3418.11平方米，4层3429.06平方米。4#楼1层3245.32平方米，2层3426.92平方米，3层3426.92平方米，4层3437.89平方米。

14、本案3#4#楼1层、2层、3层、4层层高多少？
答：1层层高4.5米，2层层高4.2米，3层层高4.2米，4层层高4.2米，

15、本案商场外立面使用什么材料？什么颜色？
答：橙红色。部分采用防水涂料，部分采用铝扣板。

16、交房时住宅是否有电梯？商场是否有电梯？分别是什么品牌？可容纳多少人？货梯有吗？在什么位置？
答： 住宅每个单元一部电梯。商场没有手扶客梯，有货运电梯，品牌为上海三菱，0.75米/秒，核定载重1000KG。

17、交房时候内部商铺是怎么样进行分隔的？3#4#商铺之间是怎样连接？从几层开始连接？今后3#4#商场有几个入口？总入口的规划在什么地方？二期怎样规划？
答：交房时候商铺分割按照图纸，并由专业的测量单位进行测绘，作为今后产权证的面积。

18，1#楼小高层四层以上一梯几户？
答：小高层1梯两户。

价格篇
1、        价格是多少？
答：小高层沿街的商铺单价在XXXX元/平方米左右，小高层全装修办公性质住宅价格4000-4500元/平方米左右，内部商铺的价格在XXXXX元/平方米左右。

2、如何计价？
答：按建筑面积计价。小高层买房送装修后的价格是

3、你们的价格是不是太贵了？可否打折？
答：我们的价格和周遍住宅商铺价格差不多,并不比市场贵。买我们1#楼还送装修，买3#4#楼每年有8-10%高额的投资回报。所以我们觉得我们的价格并不算高。开盘

4、有几种付款方式？
答：我们提供两种付款方式。一次性付款或者银行按揭付款。

5、一次性付款是否有优惠？
答：尚未确定。

6、贷款付款是否有优惠？
答：尚未确定。



经营篇
1、        商业经营管理公司是哪家？曾经经营过什么项目，业绩如何？
答： 上海家饰家装饰建材装饰市场经营公司。


2、家饰佳经营管理公司以后能提供哪些服务？经营公司的招商能力如何？目前有何知名商家在洽谈？
答：统一招商,统一收银,统一管理,同一售后管理的商业服务。为以后入场的商家及来商场购物的客户提供最便捷的服务，规范建筑装饰市场，保障消费者的利益。

2、        家饰佳经营公司的招商能力如何？
答：家饰佳在上海已经有2个大型专业装修装饰市场，并且成功经营8年，有数百个品牌长期合作，鉴于其在行业内的领导地位，其的经营招商能力不容怀疑。


3、本案3#4#楼是否提供投资回报？每年回报每年是多少？多少年？
答： 提供投资回报。5年回报7％—11％。


5、投资回报是税前的还是税后的？
答：我们说的回报都是税前的回报,您需要自己交纳房屋租赁相关的税费5%

6、内部的商铺能否不返租，自己经营？
答：不可以。我们每个楼层经营的范围（楼层业态）是限制的，由专业的管理公司打理，您可以买下后再与经营公司联系租赁事宜，这样整个市场的经营才能经营有序蓬勃发展。

7、3#4#楼5年租赁期满后是否按照什么标准交还给业主？
答：按照买卖合同约定的交房标准交还给业主。

8、3#4#楼租赁期满后能否自己经营？
答：可以自己经营。但是个人经营起来业态分布不合理，自己招商能力不足，同时入场的商家良莠不齐，整个市场档次必然下降，这样您商铺升值和租金回报必然下降。所以我们建议您到时候还是继续聘请专业的经营管理公司进行同一的经营管理。

9、小高层沿街的商铺经营自己经营是否会受到约束？可否做餐饮业？
答：小高层沿街商铺可以自己经营，业态不会受到约束，可以经营餐饮业。

10、本案预计什么时候可以开始对外营业？
答： 预计明年4月开始对外营业。
12、3#4#将来如何定位？如何经营？
答：3#4#楼定位为建材装修市场，我们聘请著名的上海家饰佳经营管理管理公司统一招商同一经营管理。

11、地下车位是否出售？地面车位是否出售？
答：地上地下车位均不可出售。



贷款篇
1、本案首付多少？可否贷款？最长提供多少年的银行贷款？
答：本案首付最低50%，协助办理最高十年最多50%的银行贷款。

2、        现行的银行贷款利率是多少？利率上有折扣吗？可以自己办贷款吗？
答：现行贷款的年利率为8.61%。不可自办贷款。

3、贷款需要提供什么资料？
答：详情可参阅《签约须知》。

4、贷款手续办妥后多久才能放贷？
答：一般情况下一个月左右银行可以放贷。

5、商业贷款由哪家银行提供？
答：中国建设银行。

6、本案可否用公积金贷款？
答：不可以，本案为商业性质，不可以使用公积金贷款。

7、客户购买二套房屋后是否利率上有变化？贷款额度上是否有变化？
答：还未确定。

物业篇
1、        物业管理是哪家公司？有管理经验吗？
答：物业管理公司是上海虹康物业管理有限公司，现正管理的物业有：虹康花苑（上海）、美丽新城（上海）、金色贝拉维（上海）

2、物业管理费是多少？
答：1#楼暂定为1.8元/平方米/月，3#4#楼暂定为5元/平方米/月。（均包含电梯运营费）

3、3#4#楼返租期间物业管理费由谁负责支付？
答：物业管理费由实际经营者承担。

4、本案是否配套有煤气？
答：本案所处的区域是开发区，由于目前总管未接入，故暂时无法使用管道煤气。

5、本案小高层的水是采取何种供水方式？
答：屋顶水箱供水。

6、本案使用的水、电如何计价？
答：按照商业用水2.55元/吨，用电0.89元/度计价。（民用水2.4元/吨，电0.53元/度）

装修篇
1、有装修标准可供选择吗？
答：装修公司提供一份装修菜单，其中一些主材在型号及色彩上可作选择。

2.装修房送家电吗？
答：电器送热水器，灶具和脱排。

3.是否可以根据客户的要求更改装修样式或材料？
答：买房送装修是统一的装修标准，所以客户只能在规定的范围内进行选择。

4.装修是采用环保型的材料吗？能达到国家规定的标准吗？
答：是的，装潢公司将保证装修符合国家规定的室内空气质量专项检测合格标准，并向业主提供具有国家检测机构出具的空气检测报告。

5.有线电视、电话线接口、电器插座的位置是否能够根据客户的要求更改？
答：可以更改，隐蔽工程（水、电、网络、电话）交房开工前由专业的客户服务人员根据业主的需求进行更改，施工完毕后会通知业主前来验收。更改增加部分业主需支付一定费用。

6.房屋装修保修多长时间？怎样进行保修？
答：保修时间不清楚，到时候会有装修合同，根据装修合同的约定进行保修。

7.可以更改浴缸或其他电器设备的型号吗？
答：不可以，业主随意更改浴缸或电器型号会导致全装修无法统一开料，安装、保修等一系列问题。

8.什么时候装修完毕？
答：根据装修合同的约定时间内完成装修工程

9.你们的装修质量按什么标准？
答：根据装修合同约定的装修标准进行装修。详细见装修合同

10.如果装修的材料和设备不符合合同标准有赔偿金吗？
答：根据装修合同约定进行赔偿，详细见装修合同。

11.装修材料业主是否可以自行选择？
答：不可以，业主随意更改装修材料导致全装修无法统一开料，安装、保修等一系列问题。

12.装修逾期交房是否有赔偿？
答：我们都是流水线式的装修，一般不会发生这样的事情，如果发生的话，根据装修合同约定进行赔偿，详细见装修合同。

13.业主可以自己改变或者增加装修材料吗？
答：不可以因为我们是统一送装修，所以不可以随意改变装修材料及标准，如需增加装修内容，需要与装潢公司进行沟通，通过提升服务来满足。

14.装修都一样，无法体现个性？
答：虽然我们装修材质是统一的，但是同一材质的色彩是可以选择的，况且个性化的东西是通过装饰体现出来的，所以您不用担心。

14、.你们买房送装修其实都是“羊毛出在羊身上”，可不可以我自己装修啊？房价给我便宜一点？
答：不可以的，我们这次买房送装修是统一装潢的。我认为这里有以下几点优势：
节约您的装修成本，大批量装修首先可以节约装修投入，统一采购，统一装潢质量有保证。如果你自己装修是不可能享受到集团采购带来的优惠的。
装修款含在房价内，等于装修贷款，减轻你的现金投入。对于部分资金有限的年轻购房者，也许现在手中现金有限，但是预期还款能力很强，这就为他们带来了方便。
B．国家推广装修房，目前国家正在大力推广全装修房，象著名的房产开发企业万科房产，目前在其开发的公寓项目上都将推广全装修房。
我们的送装修其实是开发商为了促进销售的一种让利行为，相信这将提升我们的竞争优势，也为您带来实实在在的利益。


15.买房送装修和装修房一样吗?有什么区别?
答：不一样的，装修房是装修好交给你的隐蔽工程你都看不到，而买过房子的人都应该知道装修房子隐蔽工程是最重要的，这个工序如果发生问题以后使用起来有很大的隐患的。而我们的“买房送装修”房是分两次交房，毛坯房交房以后签开工单，装修的各个环节你都能看得到，这样你也就放心了。还有就是装修的色调什么你都可以根据自己喜欢的风格挑选。

16、不要装修价格可以便宜点吗？
答：我们是买房送装修，装修材料都是预定好的，这些材料是不能退的。如果您不需要装修我们这些已付费用是不能退还给客户的。价格上面是没有折扣的。
税费篇
1购买本案的客户除购房款外还须交纳那些税费？
答：还须缴纳契税（房价的4%），交易手续费（10元/平方米），房屋交易市场管理费（房价的0.02%，最低50元），登记费，抵押登记费。

2、购买本案是否需要交纳物业维修基金？按照什么标准交纳？
答：物业维修基金为房价的3%。

抗性篇
1.        商铺包租五年以后的该怎么办?
答:商铺一般三至五年才会形成一定规模（养铺）,到时您可以做一个比较,说不定专业的管理公司出租的价格可能低于市场实际价格。但是由专业的经营公司打理您的商铺会比较好，因为整个市场业态清晰，商家稳定，市场经营有一定的连续性，最重要的是拥有一定的品牌。我们建议您到时候继续委托经营管理公司统一管理。当然到时候如果商铺价值升值很大，您也可以选择出售。


2.        你们的土地使用年限只剩下30年了，我是不是吃亏了？
答:土地的开发已占用10年的使用年限，一般商业用地的年限为40年，因此本案还剩余使用年限30年。按照现在国家的相关规定，土地使用年限到期后，只要房屋本身不存在质量问题，理应可以继续使用土地，但需要交纳继续使用土地的费用，所有的房屋都是这样的，但是具体如何交纳土地出让金，交多少还没有具体规定，所有商品房到时候都需要补交。其实30年以后本房屋已升值,到时所承担的相关费用比例远低于房屋本身升值的部分，所以您不必要担心。

3.        你们到时候如果不给我们回报该怎么办？
答:本案聘请的是有品牌的专业的经营管理公司来进行统一管理，是一家在业内非常资深的管理公司，他们有一套较完善的管理模式和营销策略。他们会和您签署一份法定格式的管理合同，而且我们前三年回报在您买房的时候充做您的首付的。后两年我们会按照合同履行支付相关费用

4.        本案已在当地存在了一段时间，这样的烂尾楼买的是不是放心呢？
答:之前本案的开发商由于资金问题已经撤离本案,本案现在由太仓市天地实用房开发有限公司从新投资开发,对本案有一个全新的包装上市,并有中国最大的代理公司易居中国全程代理.并聘请业内知名的经营管理公司统一经营管理,给您前所未有的服务.让您买的放心住的安心。

5.        你们的商铺在这么偏远的地方，找都找不到，人气很差，将来经营肯定有问题？
答：A、我们项目是在常胜北路和世纪路交接处，目前常胜北路部分路段正在路面整修和排管，暂时可能觉得不是很方便，不过常胜北路在本案交房前（2008年12月底）修缮完毕后整个面貌将焕然一新。同时也改善了我们楼盘附近的交通和配套，随着的我们市场的开业，人气也自然越来越旺。
B、我们是专业的建材市场，作为这样一个市场需要很大的经营展示面积，还需要一定的仓储面积，整个市场面积非常大，一般市中心不会规划有这样的市场。
然后经营这样一个市场要有很大的物流支持，我们的位置位于沿江高速附近，然后紧邻外环路，对于建材的运输来说有得天独后的优势。很多成功的建材装饰市场都是这样。（举例如：）另外作为客户来说装饰建材是一笔大宗的消费，客户购买时一般都会做大量的比较，去购物环境舒适业态分布清晰的市场（节约购物时间）选择最经济实惠质量可靠的的商品（节约金钱），所以我们认为除了交通外，商场的经营管理公司和整个购物环境也非常重要，这也是我们的强项。
C、你看我们周边有很大的住宅供应量，比如华源上海城和大庆锦绣华城，和即将开始销售的大唐盛世等的住宅项目，都将是我们将来的目标客户群。
D、这个就跟买房一样，人气没上来的时候的时候购买价格比较便宜，都起来以后肯定会涨价，就看你有没有眼光。

7、5年后我买的办公楼和商铺能有多少回报？
答：我们的商铺每年提供固定的回报。五年合计回报在45%左右。我们的全装修办公楼属于既可自住又适合投资的产品，我们专业市场对于其升值有相当大的帮助，同时根据新区发展规划板桥地区属于规划中新区2期位置，办公性质的房屋在这里是稀缺性产品，现新区1期拥有相当多的大型企业，2期即将引进更多的企业，市场的需求量是相当巨大的。太仓市新区的住宅宝龙城市花园、华源上海城在短短的2年间，从不到3000元/平方米升值到4000元/平方米以上，2年增值30%以上，每年增值15%。按照类比推算本案办公楼预计增值每年15%的推算，我们的办公楼也有巨大的投资回报。我们3#4#商铺的经营管理公司是上海家饰佳，在上海的建材装饰市场中占举足轻重的地位，已经在上海成功经营2个大型的建材装饰市场，在商家中有一定的号召力,在广大的消费者中有一定的美誉度。并在实际的经营过程中把上海宜山路整体带动起来，成为上海著名的建材装饰一条街,宜山路附近房产也大幅升值.鉴于以上因素,我们认为客户购买我们的房产是个非常理想的投资选择,一定会带给您超额的投资回报.。

8、你们的3＃和4＃楼以后是做什么的？你们选择的依据是什么？
答：我们3#4#楼以后定位是大型专业的装饰建材市场。
1、        本案在外环线附近，附近都是大马路，物流比较方便，适合做大型的专业市场。
2、        另外我们处于太仓新区，这里有大量的大型新建的商品房社区、**机关、学校、厂房等。对于建筑装饰材料的需求这里是相当巨大的，我们在这里开建筑装饰时常就是迎合这种需求。
3、        我们房屋的整层面积在3400平方米左右，非常适合做大型的市场。另外我们拥有8000平方米地下室，大量的地面停车位，这是做大型市场的必备条件。

9、为什么选家饰佳？它在业内是什么地位？
答：家饰佳在上海地区已经成功经营2家建材装饰市场达8年之久，在招商运营、客户服务、售后服务方面有充分的经验，并且每年有高额的利润。另外家饰佳这个品牌在商家中有强大的知名度，在客户心目中有一定美誉度。除此之外其在成都、郑州都有相关的商场，经验已被成功的复制。所以我们选择家饰佳这个成熟的经营管理公司。
家饰佳8年前在上海宜山路开首个专业的建材装饰市场，带旺了整个宜山路，自后宜山路成了上海首屈一指的建材装饰市场一条街。其在上海整个装饰市场属于业内的前三强。

10、如何保证投资经营情况会好？
答：首先我们认为投资都有风险。但是我们这个专业性的建材装饰市场总的来说经营风险比较低
1、        我们得天独厚的地理位置，我们位于太仓新区2期，这里的变化日新月异，整个基础设施建设、房屋建设热火朝天。对于一个专业的建材装饰市场是个非常大的利好。
2、        本案的交通条件非常好，附近有外环路、苏州路、郑和路、洛阳路等新区主干道。另外我们门口的常胜北路作为新区2期的主干道正在拓宽和延伸。从专业市场的角度有道路方面的支持，物流可以得到最大限度的满足。
3、        本案附近的板桥地区常住人口有6万多，而且人口呈增长趋势，流动人口数量达到近10万人，另外，新区1期的宝龙、锦绣、大庆等楼盘陆续进入交房期新区正在进行人口导入。随着整个新区的继续发展，本案人口必定随随着大量发展。人口数量的增长对于我们有一定的支撑。对于整个地区所有的商业市场有个强力的支撑。
4、        根据我们对太仓本地的调查，这里虽然有一些专业性的建材装修市场，但是规模不大、专业性不强、业态分布不合理，商业气氛差、管理经验缺乏、加盟品牌良莠不齐。建材装饰有很大的发展空间。
综上所述我们的定位为建材装饰市场在以后经营过程中风险相对较小，可持续发展性极强。所以我们认为本案将来的经营状况一定会非常好，一定会提供业主最大的投资回报。