楼市漫谈

　　近日，在一场2008年厦门地产精英新春茶话会上，厦门楼市的业内人士普遍认为，在2008年房地产市场供求不太可能发生逆转的现实之下，现在断言楼市拐点还为时过早，但调整已经出现并将不可避免。当此情况下,有业内人士认为

———

　　“拐点”应客观理解

　　震荡是适度调整

　　拐点之说太夸张

　　新景祥房地产策划代理有限公司策划总监柏云飞

　　从整个房地产市场来看，我觉得“拐点”一说并没有什么实际的意义。在这一轮宏观政策调控的影响下，部分一线城市的市场可能出现了较大的波动，但很多二、三线城市并无影响。就拿我们在淮南代理的项目来看，以前一开盘便

卖出百来套，调控出台后现在的情况也差不多；而厦门的市场也没有之前“山雨欲来风满楼”的紧张感，特别是节后这段时间的在售楼盘，陆续来访量和成交量都有了明显的好转。最近万科在其项目所在城市大范围的打折降价，其实大

多数是对项目的尾盘进行集中处理，我觉得这只是在目前市场情况下所做的调整策略，与“拐点”没有什么实质性的联系，而且也不乏其为自家言论造势，或是争取更多政策照顾的可能性。因此，我认为各地的市场情况有所不同，不能

单纯以“拐点”来说明；现在房地产市场应该是处在震荡调整期，大的转折不会出现，只是楼市在之前透支了很多市场价值，现在进行适度调整是正常的。

　　市场调整

　　让买卖双方均有机会

　　房地产业界资深人士杨耿周

　　我不太同意“拐点论”的说法,我更愿意把它看成是多个房价较高的城市进入了市场的调整期，这个调整是因为原先市场漠视前期政策的结果，这个结果主要可能是由于炒房过度投机和地价不断抬升所酿成的，从2004年起政府每年都

出台政策遏制房价过快上涨，但市场一直不听话，所以政府不得不出台越来越严厉的政策，直到这次从金融按揭上动刀取得较大效果，如果没有取得效果估计可能还有更严厉的政策，但回想当初如果市场早听话一些，像现在这样的政策

也许可能就不会出台了。但换个角度看，房地产是个长期向好的行业，调整是为了更良好地发展，调整对开发企业和购房者而言，一样蕴涵着机会，有实力的开发企业可以在调整期内以更实在一点的地价拿地，这样可以降低开发成本。

有眼光的购房者也可以在调整期内买到更加实惠的房源，这也是一次好的机会。任何掏钱的事情都有风险，关键是要有胆识和眼光，等到调整期过后再跟风的开发企业和购房者都可能要付出更高的成本吧。这样的调整期应该在一年左右

，不大可能超过两年，因为中国经济在向前发展，物价都在上涨，房价复苏应该是很快，但复苏后最好不要过快上涨，否则又有政策来临。

　　楼市趋向理性

　　房价理性回归

　　城市年轮市场咨询部经理李琦认为，中国的土地资源有限，这决定了政府要“坐庄”，要协调好资源属性和公共属性，配置好土地这部分资源，例如健全完善的保障房机制。在他看来，未来的中国房地产市场，政策长期管控将是必

然现象，并且不会放松，而今后政策将体现在金融、土地、税收等多方面，可以分为修缮性、调试性的政策和建设性的政策。

　　目前国内房地产已经进入“逆反的青少年期”，如果没有管控将会出现很多社会问题，所以“管控优于发展”。除了“高管控”外，李琦还指出，高保障、高地价、高房价将与其共同组成未来中国房地产市场的“四高”特征。从他

的精彩演讲中我们了解到，产业基础决定了土地价值，良好的产业基础能够带动土地的增值，人居环境、风景、气候也是一种产业，正如厦门房地产，单纯从产品角度看，厦门的楼盘品质并不算非常好，但是厦门有其独特的资源、环境

优势，从而决定了厦门的高房价水平。

　　另一方面，适当的高房价能够调动开发商关注建筑品质，保证项目开发的高品质和土地资源的有效利用，对提升厦门整体楼盘品质有一定的促进作用。而厦门在近两年的高房价背景下也出现了一系列的高品质楼盘。同时，适当的“

高地价、高房价”必须在“高管控、高保障”的前提下，只有当政府理性地引导楼市、理性地把握城市开发节奏，保障中低收入者有房可居时，带来的适度高房价对楼市发展才是良性的。

　　市场期待好产品

　　夏商地产营销策划总监许峰表示，一要理性拿地，不能再像以前那样疯狂拿地；二要做好产品规划；三要加大营销力度；四要做好产品营销策划；五要做好成本管控；六要做好整个小区的配套。华坤建设陈天培认为，买了房子可以

保值，这是好的方面，但从不好的方面而言，就是房价涨得太快了。开发商前几年都是跟着购房者在“疯”，而在目前的情况下，民企与国企相比，拿地时就更需谨慎了。宏隆升副总刘庆平认为，“拐点”给市场的感觉是崩盘，防止房

价大起大落，媒体在进行宣传时也要注意相关问题，报道时也不能“大起大落”。中国的市场是不理性的，房市也是一样的，政府出台政策是为了行业健康发展，出一下政策就说“拐点”到了就不够理性。

　　岛外将成主战场

　　由于地段、景观的稀缺性，岛内地产一直以来的高端定位决定了其居高不下的房价，令生活在厦门的大多数工薪阶层望而却步，退而求居岛外。数据显示，2007年上半年，岛外房地产市场占了46%销售份额。而2007年下半年，岛外房地产市场的市场销售份额已经升至55%，可见岛外地产优势的不断显现。

　　从去年土地供应情况看，厦门市新拍地块主要集中在集美、同安、翔安等岛外区域，随之今年的商品房供应也将在岛外区域引爆，加上岛外公建设施的日益完善，岛外将吸引越来越多的置业人群。朱伍松指出，在岛外区域中，集美

与同安的发展潜力不可忽视，BRT快速公交建设等带来的交通便利性、居住舒适性等，将使今年成为集美区爆发性增长的一年。新政的出台，毫不客气地挡住了许多地产投资客，投资型购房大幅萎缩，随之市场上的自住型购房需求凸显出

来，业内人士纷纷表示自住型购房将成为购房的主流，而今年岛外地产也将继续成为厦门楼市主战场。