楼市漫谈

　　19岁的大二女生主动休学经营起了一个总投入4000万元的商业地产项目，广东大学生陈晞的经历在中国的高校里可能找不到第二人。半年前，本报报道了陈晞开始经营商业地产的故事，她也因此成为了广州大学城里的创业明星。

　　大二女生休学投4000万做地产，大半年过去了，累计亏损已经达到20万元……
　　大半年过去了，这位创业明星累计亏损已经达到20万元，承租的地产依然没有整体开业，陷入了越来越尴尬的境地，“现在每个月都有几万元的缺口，我真的没办法了”。

　　此外，类似的困难同样在其他在校大学生创业团队身上体现了出来。

　　在大学生创业似乎成为“热潮”的今天，越来越多的大学生“初生牛犊不怕虎”，拿着父辈的血汗钱就“下海”。最近，我们对陈晞这位陷入困境的创业明星进行了回访。也许，她的创业历程能够给我们些许启示。

　　3月11日下午，记者走进了大学城附近陈晞的新办公室，一间20多平方米的“总经理办公室”里装饰一新，当中摆放一张约两米长的大班台，旁边还有一排整齐的书柜还有一套漂亮的布艺沙发。相比于半年前异常简陋的毛坯房来说，陈晞的办公环境已经有了天壤之别，完全达到了一个老板水平。

　　900元淘来大班台

　　但这样一套像模像样的“老板家私”的花费却少得惊人。“你猜我这个大班台多少钱买的？”陈晞抛给了记者一个问题，“你肯定猜不到，才900元，而且还包括下面的柜子。我们找了很多个家具市场才买到的。”

　　比起半年前，陈晞的打扮却几乎没变，长发加上T恤，完全是一个学生的模样。一个学生模样的女孩子一本正经地坐在硕大的大班台旁，让人看起来还有些不习惯，但正应了那句古话：人不可貌相。

　　大学生中的明星

　　2007年夏天，陈晞租下大学城附近一商场二、三层，共计5600平方米的毛坯物业，准备打造中国第一个校园文化会所。按照她的设想，物业的3楼将成为大学生兼职和创业园区;2楼将成一个各小众圈子聚集地，有茶馆、酒吧、清吧和咖啡厅。经营一段时间后，陈晞将其中2600平方米物业转给了别人做旅馆，又多租了一楼500平方米物业做超市。

　　项目运行半年多来，陈晞每天忙着招租和装修，到目前她和进驻商家已总共投入了160多万元。作为一个年仅20岁的女生，主动休学来做这么大的生意，陈晞的行为在中国的高校里可能找不到第二例。随着媒体的报道，陈晞成为了广州大学城里最知名的创业明星。

　　一些大学生创业团队成立时，陈晞还作为知名的大学生创业明星被邀请到主席台演讲。许多大学生都有着创业的激情，而在这方面陈晞成为了一个典型和榜样。“她真的很厉害，我们比不了。”一位也在尝试创业的大学生说。

　　项目仍未整体开业

　　但在享受他人赞许的背后，大学生创业还是必须面对严酷的现实。大半年过去了，陈晞经营的商业地产项目仍未有整体开张。“我当时想在我生日那天就能整体开张，现在想起来真是幼稚，根本没我想的那么简单。如果资金不是说几百万元、上千万元一下子砸下去，日夜搞装修，而是靠现在这样一点一点招商的话，肯定不可能。”

　　在操作项目大半年后，陈晞遇到了越来越大的困难，“免租期去年10月份就到期了，现在一个月光付租金就要10万多元，这些费用还不包括人工。从去年11月到今年2月份，我投入的租金已达40余万元，亏损近20万元。目前，2月份的租金我现在还拖着呢。”

　　导致陈晞陷入困境的是她承租的二楼还有一大部分物业至今都未能租出去，建筑面积约有1000平方米。“因这一项每个月就要亏损几万元。现在没有其他办法，房东已经给了很多优惠了，本来按照合同缓交几天都要给违约金的。有时实在周转不过来，我们打个申请函拖几天，他们也没计较，但这也不是长久之计。”

　　陈晞陷入困境有一个重要的原因，就是她一直想着要打造一个理想中的青年公馆，所有承租她物业的商家必须符合她设计好的经营项目和装修布局，如果达不到这个要求她宁愿不租。“我认为坚持自己的想法并不是浪漫主义，而是为了从市场角度考虑。现在同类商业项目的竞争太激烈了，一定要形成差异化竞争。也许我是对的，但是如果我等不到有人租的那一天的话，会死得很惨。”

　　按照陈晞的想法，她要打造的青年公馆将形成一个整体概念。“如果只卖鸡的话，肯定没人愿意来，但是你卖的是一个整体概念的话，那他肯定来的。我们首先会把这里的许多细节、亮点都想到位。然后通过接送、会员服务等把客户巩固起来。”

　　如今，三楼的招商已经按照她的设想招商完毕，并实现了收支平衡。但是二楼除了招到了一个咖啡厅外，许多人都不愿在这里投资建茶馆和酒吧。

　　王石：房价依然会稳步上升 万科将加紧并购

　　东方早报(上海)
　　不过王石表示，在内地经济持续保持增长趋势下，加上东南沿海地区城市化趋势不变，中长期来看，房价依然会稳步上升。

　　昨天，万科集团在香港召开2007年业绩发布会，董事长王石再次对自己此前的“拐点论”作了澄清。他表示，珠三角地区房价属于合理回落，随着内地银根紧缩，这一市场调整还将持续，万科将把握机会进行项目并购。

　　大二女生休学投4000万做地产，大半年过去了，累计亏损已经达到20万元……

　　王石还称，在经济增长的趋势下，从中长期来看，内地楼市依然将稳步上升。

　　去年净利增加110.81％

　　万科在发布上宣布，截至2007年12月31日，万科地产（000002）营业收入达355.27亿元，同比增98.27％。公司全年实现净利润48.44亿元，同比增110.81％。基本每股收益0.73元，比上一年0.39元增长87％。公司董事会建议2007年度分红派息方案为每10股派送1元（含税）的现金股息，同时还以每10股转增6股的比例，向全体股东转增股本。

　　把握机遇加紧并购

　　对于当前不断升温的楼市“拐点论”，王石表示，内地特别是珠三角地区，其楼价正理性地回落，但并不是说会出现大跌，内地楼市并不会如股市般从牛市转向熊市。

　　他说，虽然近期股市表现不理想，但并不会因此而影响内地楼市成交量的扩大。反而是内地宏调收紧银根，使得货币流动性减少，并可能导致房地产市场继续调整。在这种情况下，万科集团将把握宏调带来机遇，并购优质企业的住宅项目，可望维持集团资产回报率超过15％水平。

　　截至去年年底，万科集团土地储备增至建筑面积1821万平方米，全年增加930万平方米土储，约有40％来自收购公司或合作方式取得。去年集团资产回报率由14.5％升至16.5％，毛利率上升约１至２个百分点至30.4％。而公司在内地住宅市场占有率上升0.9个百分点至2.07％。

　　中长期看涨房价

　　不过王石表示，在内地经济持续保持增长趋势下，加上东南沿海地区城市化趋势不变，中长期来看，房价依然会稳步上升。

　　2007年12月，王石在“海螺行动”新闻发布会上首次表示，楼市拐点到来。此后，他在博客上再次表示，市场会从过快上涨过渡到理性调整，这是万科反复强调过的观点。

　　王石抛出“拐点论”之后，关于内地房地产市场是否已经出现拐点的讨论，一时成为热点。在“楼市拐点”争论正酣之际，万科执行董事肖莉表示，去年公司实现销售面积增长90.1％至613.7万平方米，交房面积增长55％至445.3万平方米。

　　肖莉还表示，集团计划今年交付面积进一步增加至约689万平方米，年内动工面积为848万平方米。目前集团手头现金约为170.5亿元，净资产负债率22.9％，不排除未来随市场变化作多元化融资。

　　王石香港澄清“拐点论”：不跟着万科调价就不好卖
　　来源: 21世纪经济报道(广州)　

　　去年开始的银根紧缩、对二次购房者的限制，对市场都有很大的影响，所以当时我们很快做出调整，带头调整价格，适应市场，于是就出现这样一种情况：跟着万科一起调价的，就好卖；不调整价格的，就不好卖。

　　面对“拐点论”和“清理门户”的是非之争，万科(000002.SZ)董事长王石显得有些无奈。

　　然而，作为地产行业的公众话题人物，王石的任何一句话，都有可能被误解或者过度解释，这似乎也是一种宿命。

　　“拐点论不是我先提出来的，是一个记者先提出来的，我只不过回应了他的观点，”尽管从去年12月份开始，“拐点论”引发的一轮激烈争论已经持续了将近4个月，然而3月20日，王石回忆起此间故事时仍然有些耿耿于怀。

　　他不得不因此一次又一次的解释，他认为楼市拐点并不是房价的大起大落，也不意味着楼市从牛市转向熊市，而只是价格的理性回归。

　　“同样，万科也绝对没有想要清理门户，我们对兼并小开发商没有兴趣，从效率上来讲，兼并小公司根本不划算。”王石解释。

　　应该说，2007年，万科交出了一份不错的成绩单。

　　这一年，万科让自己在全国的市场占有率首次达到了2.07%，在行业整合中确立了自身的地位。

　　这一年，万科的营业收入达334.9亿元，实现净利润48.4亿元，同比分别增长98.1%和110.8%，这已经是万科净利润连续第四年保持50%以上的增长，过去10年的年复合增长率高达42.5%。去年，万科新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，同比增长55.2%和36%，毛利率为30%，到年末土地储备1821万平方米。

　　按照万科的解释，万科不追求过分的土地储备，而是要维持土地储备将近够今后两年的开发为标准，以保持足够的市场灵活性。

　　到2007年年末，万科手头持有现金170亿元，净负债率为22.9%，另有238亿元的销售收入尚未入帐。

　　预计2008年，万科新开工面积将达到848万平方米，竣工面积689万平方米，比去年再有显著提高。

　　一反常态，万科没有在年报中公布今年的融资计划，而表示将会“慎重融资”。

　　无意兼并小开发商

　　《21世纪》：你怎么看待之前有说法称，万科带头降价是在“清理门户”？

　　王石：万科绝对不是在清理门户。

　　我们对小公司的土地没有兴趣，因为兼并讲究的是效率，第一我们希望兼并优秀的开发商。有人可能会笑，优秀的公司能让万科兼并吗？实际上，国内有很多公司，除了房地产之外还做其它的业务。

　　比如说三年前兼并的南都，除了房地产之外，还有酒店、高速公路、蓄电池等，在上次2005年宏调之后，它们决定应该集中资源做酒店、高速公路和蓄电池，所以它就把房地产剥离出来，南都本身是浙江第二大房地产开发公司，品牌也都不错，这是万科兼并的目标。

　　但是那些小公司，即使开发得好，因为太小，兼并也没什么意思，如果开发得不好，就会带来一系列的问题，所以有些说法说万科要清理门户，实际上是不对的，从效率上来讲，兼并小公司根本不划算。

　　但万科的策略还是自己买地与兼并合作结合起来进行。

　　《21世纪》：你现在是否仍然认为，国内楼市在拐点之中？

　　王石：首先要说明，我认为拐点不是大起大落，第二，拐点不是牛市到熊市，而是价格的理性回归。这里面最起码有两层含义：疯狂的价格上涨是危险的，现在调控政策也起到了作用，第二层是，不仅不能疯涨了，之前疯涨的也要进行理性回归。

　　看楼价是否合理，很简单，市场有两种数据，比如10年来人均收入的增速和房价增速，如果房价增速远远快于人均收入增长，一定是不合理的，有宏观调控，市场调整得会明显一些，即使没有宏观调控，市场也会调整。

　　比如，香港1997年时候的房价，我认为就是非常不正常的，即使没有金融危机，也是要调整，只不过金融危机让这样的调整变得非常非常惨烈，内地的情况何尝不是如此？

　　如果人均收入增长很平缓而房价陡涨，这市场一定会有问题的，所以2006年下半年很多城市房价开始疯涨的时候，我们很担心，到了2007年的时候，我们更担心，所以万科非常明确地表示，市场进入亢奋期，而万科要保持冷静的既往的发展速度。

　　我们历来说我们要做房地产的领跑者，但去年我们提出，万科要做房地产的领跑者，但绝不做价格的领跑者，这是非常明确的。

　　合理分界：去年四月


　　《21世纪》：这轮降价对珠三角楼市有什么影响？是否还有下调空间？


　　王石：我是这样看的，珠三角包括深圳、广州、东莞等地，去年到现在的价格调整显然是理性的。但是，究竟调整到什么程度才算合适呢？我觉得，价格调整到2007年4月份的水平就比较合适，当然，这也不能一概而论。


　　应该说，现在的情况跟1997年金融危机时候香港的情况是完全不同的，只要调整到位，市场还是会不错的，增长会有，但增长的速度会放缓。只要价格调整，市场反应会非常敏感。


　　《21世纪》：如果万科不是要清理门户，为什么会带头降价？


　　王石：去年开始的银根紧缩、对二次购房者的限制，对市场都有很大的影响，所以当时我们很快做出调整，带头调整价格，适应市场，于是就出现这样一种情况：跟着万科一起调价的，就好卖；不调整价格的，就不好卖。


　　当时我指的是珠三角，但到今年1月份的时候，这个现象已经不止在珠三角地区了。当然我没说全国都这样，今天我也不会说全国都如此，因为中国太大了，收入情况都不一样。


　　举个例子，上海和广州比，就很有意思。1998年-2004年的6年中，上海的楼价增速远远超过收入增速，但是珠三角由于受香港影响，1997年之后房价没怎么涨，人均收入增速高于楼价增速，所以2005年第一轮宏调的时候，上海受了很大的影响，但珠三角几乎没有受到影响，反过来看，到了2006下半年和2007年，珠三角房价的陡升远远快于收入增长，所以可以说，2007年6-7月份的时候，我可以这样形容我的心情：面对市场房价的上涨我胆战心惊。


　　因为有香港的先例，即便到现在，很多香港的中产阶级还是负资产。尽管香港经济现在很好，但还是没有恢复到1997年的水平。所以我说，拐点应该是指价格的理性回归。


　　《21世纪》：换句话说，2008对万科意味着什么？


　　王石：意味着持续的、健康的、稳定的发展。稳定，我不好再多说什么了(笑)。


　　我刚才说了，内地跟香港、美国等地方不一样，很多小开发商可能会面临困难，这要在海外很可能就会让你破产，但在中国，不一定，说不定熬过这两三年之后，它们又起来了。万科对收购这些小开发商没兴趣。


　　今年难上H股


　　《21世纪》：万科一直明确说要上H股，但至今也没有动作，困难在哪里？估计今年是否有可能？


　　王石：首先得说服股东，当然这也不是很困难的问题。这里面有各种各样的因素，不过实际上，我估计今年上H股的可能性不大。


　　万科的操作非常规范，在现在这种情况下要上H股，比其它公司障碍要大得多，因为万科绝对不打擦边球。


　　《21世纪》：有人说，万科降价卖房是由于资金压力，急于收回资金套现，是这样吗？


　　王石：万科并不缺钱，我们手头有不少现金，大概是170亿，所以降价卖房不是因为缺钱。


　　《21世纪》：万科今天没有宣布今年的融资计划，说要慎重融资，要在时机、方式、规模都适当的前提下，充分考虑股东利益再进行决定，究竟会怎样做？如果不上H股，是否有扩股计划？


　　王石：当然，如果市场情况合适的时候、时机好的时候、投资者认可的时候，我们还会进行扩股。至于什么时候，还没定，但一定是在时机成熟的时候。


　　比如说，我们要看净资产回报率，现在万科的净资产回报率已经超过了15%，上了一个台阶，我们扩股不能影响净资产回报率，这是我们的一个原则，所以我们不可能大规模的扩股，也不可能在市场不好的时候扩股。


　　现在有很多有地的公司想跟万科合作，如果我们扩股了，我们占的股份就多一些，盈利也就好一些，但即便不扩股，我们的开发规模也不受影响，只是股东权益多少的分配。


　　《21世纪》：今年内地股市情况不是很理想，是否会由于财富效应的退缩而影响到楼市？


　　王石：应该说，股市对楼市的影响不是很大，对房市影响更大的还是政策，当然，如果股市出现崩溃性的下跌，情况就不一样了，现在很多事情一下子都说不清楚，但从现在的情况来看，股市对房市的影响还不是很大，反而如果股市好得不得了会有影响，因为所有的资金都不理性的冲进了股市。


　　《21世纪》：既然兼并发展也是万科的一个策略，而最近一些准备到香港上市的开发商，可能上市计划不是很顺利，万科是否有意兼并？


　　王石：我不回答这个问题(笑)。


　　我刚才说了，我们感兴趣的是多元化的公司，是对方可能会把房地产部分进行剥离的。而一般来说，选择到香港上市的公司，应该都是不太愿意被兼并的，大都是希望自己开发。中国的企业家现在都是雄心勃勃的，第一次不成还有第二次。


　　2009无毛坯房


　　《21世纪》：你以前说过，万科真正的竞争力从去年才开始，万科的核心竞争力究竟在哪里？


　　王石：我要说说万科和其它发展商有什么区别。


　　第一，和其它开发商不同的是，我们只做住宅，这在国内的开发商当中，尤其是大型的、上市的开发商中，是凤毛麟角的。一般的都是跟新鸿基、长江实业、九龙仓等大房企，有写字楼、住宅、商场、酒店等，而万科强调专业性，我看国际上有影响力的、能做成世界500强的，只有纯住宅开发商，现在有3家。


　　第二，聚焦中国三大区，珠三角、长三角、环渤。


　　第三，标准化精装修，中国目前精装修的比例不到30%，万科去年精装修的比例是54%，今年要达到80%，2009年要达到100%，明年就没有毛坯房了。明年我们大概要提供8万套以上的房子，全部要经装修的话，是很不容易的，很考验管理能力。


　　第四，把兼并作为占有市场的手段，我们从2006年开始兼并，到去年兼并的项目已经分别占到了总项目的55%和41%。


　　第五，住宅产业化，今年投放市场的计划是60万平方米，我们预计到2012年，万科将没有用传统施工方法开发的产品，全部实现住宅产业化，换句话说，万科正在从一个营销、制造型的企业，向一个研发、技术型企业过渡。


　　这个过渡期要5年完成。万科真正的核心竞争力是从去年开始，真正显示出实力将是在明年，因为今年的投放还不到100万平方米，明年至少300万平方米，这是万科真正的核心竞争力。


　　《21世纪》：由于万科主打主流产品、中小户型，国家现在力推的经济适用房是否对万科造成冲击？


　　王石：福利房对万科当然有影响了，毕竟原来有一部分需求是集中在市场的，现在要分流出去。


　　同样，经济适用房也对万科带来新的机会，为什么呢？今年万科会接政府20万平方米的单子，去做经济适用房，因为政府要求住宅产业化，而能做到这一点的，只有万科。


　　这给万科开辟了一个新的市场，我们的态度是，政府希望万科去做，万科就接着做。但在可预计的两三年之内，量不是很大。 (本文来源：21世纪经济报道 )

　　开发商去年疯狂圈地 今年将“缺钱不缺地”

　　大洋网　


　　进入新年，困扰各位房地产公司老总几年的“地荒”问题终于暂时退到了一边，而改之“钱荒”。



　　记者在采访中了解到，楼市成交量的持续低迷，已经导致近期一些开发商现金流异常紧张，压力增大。





　　今年“缺钱不缺地”



　　3月10日，SOHO中国（0410.HK）召开新闻发布会公布2007年业绩。SOHO董事长潘石屹在会上表示，去年圈地的开发商，今年其资金链处于吃紧状态。



　　潘石屹在发布会上表示，2007年前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是“缺钱不缺地”，大批大肆疯狂圈地的开发商正处于资金链吃紧的状态中。



　　另有房地产行业大腕级人物对记者表示，近期，很多企业的现金情况都比较紧张，有的全国型房地产企业，账面上不过只有个把亿资金，算是近几年来最紧张的情况了。



　　还有房地产人士对记者表示，某地产龙头企业最近在一些城市的降价行为就是因为典型的“钱紧”，前几年摊子铺得比较大了，现在继续开发需要资金，只好降价以求快速回笼现金。



　　公司年报佐证“钱荒”



　　从本年度已经披露的年报来看，大量房地产企业普遍存在资金紧张情况，对资金充满饥渴。



　　在优良业绩公布的同时，房地产企业在现金流项目下出现了巨大负数。保利地产每股现金流为－7.65元，招商地产每股现金流为－4.74元，金地集团的每股现金流为-7.52元，N荣盛每股现金流为-2.53元，广宇集团每股现金流为－0.11元……总体看来，只有华发股份等个别房地产企业的现金流为正数。



　　房地产行业在2007年多实现了非常好的业绩增长，但为什么会有众多公司现金流为负呢？



　　有市场人士对记者表示，主要是很多公司在2007年买入了大量的土地，地价款的支出造成了公司现金紧张。



　　值得关注的是，2007年的现金流紧张蕴涵着未来更大的风险。土地取得之后，开发商还需要投入一定的资金进行开发。按照国家政策规定，土地两年不开发就要收回，一些公司在2006年、2007年都囤了大量的土地，现在都要资金进行开发，不然就要意味着鸡飞蛋打，压力还是比较大的。

今明两年，房地产的股票千万不要买就对了

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